Ya hace más de 10 meses que entró vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (o Ley de la Vivienda) y con ella un conjunto de medidas que afectan las relaciones jurídicas que se vayan a crear tanto en el ámbito del alquiler como en el de la adquisición de inmuebles.
A fecha de hoy, y tras la publicación del índice de precios de alquiler (ver parte II) aprovechamos la presente para resumir a grandes rasgos las implicaciones legales que tiene esta legislación y el impacto que supone en las relaciones jurídicas entre propietarios e inquilinos.
DEFINICIÓN DE GRANDES TENEDORES:
Con la entrada en vigor del texto que analizamos vemos en el artículo 3º apartado 2º letra K) que se define a estos como: «(…) la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.»
Peor luego añade: «(…) Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa».
Y eso es lo que sucede con la publicación de las zonas tensionadas el pasado viernes 15 de marzo de 2024 (ver parte II)
GASTOS Y HONORARIOS INTERMEDIARIOS
Asimismo, dicho cuerpo legal modifica el contenido del artículo 20 apartado 1º de la LAU y se determina la prohibición de cargar al arrendatario los gastos de gestión y formalización del contrato. Queda por ver si la Jurisprudencia deja a salvo los pactos contrario o esta prohibición no puede ser contravenida mediante acuerdo de las partes.
REGULACIÓN PRECIO ALQUILER NUEVOS CONTRATOS
Vemos ahora en la parte 3º de la Disposición Final Primera que la referida zona de mercado residencial tensionado también afectará los precios del alquiler pues la referida disposición determina que: «(…) la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior,»
Vemos además que esta limitación también incide en que no se podrán añadir gastos pues la Ley determina que los nuevos contratos se realizarán: «(…) sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.»
LIMITES ALQUILER
Finalmente, la Disposición Final Sexta menciona otro detalle muy importante, y es que desde el 1 de enero de 2024 y hasta el 31 de diciembre de ese año, el IPC dejará de estar vinculado a la actualización del precio del alquiler. A cambio, se topará a un máximo del 3%, el cual será obligatorio tanto para pequeños propietarios como para grandes tenedores de vivienda.
En lo que respecta a 2025 y sucesivos años (o hasta que publiquen una nueva Ley), se establece la creación de un nuevo índice sustitutivo del actual IPC para la actualización de precios.
TRANSPARENCIA DE LAS OPERACIONES DE ALQUILER Y COMPRA
Por último, vemos como se ha instaurado una nueva medida tendente a facilitar la transparencia de las operaciones. Así, el artículo 31 determina un conjunto de información que el inquilino o comprador puede exigir al propietario o vendedor (respectivamente) y consistente en los datos del intermediario, las condiciones económicas completas, las características esenciales de la vivienda (ITE, cédula, etc) y cualquier información que pueda ser relevante para el desarrollo de la operación.
De nuevo, queda por ver cómo puede afectar un defecto en el cumplimiento de estos aspectos y si podría influenciar en el desarrollo de futuras reclamaciones derivadas de la frustración del negocio como consecuencia de esta falta de información.
Sin perjuicio de lo que hemos señalado, la nueva legislación también incluye medidas en el ámbito judicial (desahucios y moratorias de estos) y fiscal; que analizaremos en otro artículo de esta serie.
Asimismo, el presente artículo no incluye las normas que desarrollen los diferentes municipios y comunidades autónomas, el marco legal de esta nueva legislación se puede dividir en las medidas gubernamentales o administrativas, y la regulación del marco jurídico que regirá las actuaciones entre particulares.
